REITs市场价格理性回归 管理人增持自购释放积极信号 播报

上证报中国证券网讯（记者 林淙） 在近期REITs二级市场波动的背景下，部分基金管理人集中发布公告，启动基金份额增持预案，支持REITs市场持续、稳定、健康发展，释放积极信号。

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相关公告显示，中交投资和中交二航局拟使用自有资金或自筹资金增持华夏中国交建REIT。中关村发展集团则发布了后续份额增持的安排。

除原始权益人外，基金管理人及其关联方也亲自“下场”自购。中航基金、建信资本纷纷公告，拟使用固有资金增持中航京能光伏REIT和建信中关村REIT份额，合计增持资金不超过8000万元。

市场估值理性回归

“今日行情主要受前期市场波动影响，部分投资者意图止损而被动减持，导致多支产品急剧下跌。同时，市场流动性相对不足，卖盘趋势下导致部分产品跌幅较大。当前REITs市场经历的这轮价格下行是估值理性回归的过程，从内含报酬率等指标来看，部分REITs产品已经开始具备长期配置价值，投资机会已经显现。”业内专家在接受记者采访时表示。

市场情绪悲观之时，往往蕴含投资机会。部分超跌的REITs产品已经显现出长期配置价值，其分派率和内含报酬率正在逐步提升。以当前下跌最深的高速公路来看，以6月6日高速公路REITs收盘价计算，部分产品对应的内部收益率已经提升至10%以上，能为投资者提供较高的投资回报。

而此轮基金管理人集中发布公告增持旗下基金份额，也展现出原始权益人及管理人对REITs及项目未来发展前景的信心和长期投资价值的认可，有利于基金持续、稳定、健康发展。

市场迎基本面复苏

记者从目前已披露的REITs一季报数据中发现，各板块底层资产基本面向好发展的趋势没有改变。大部分高速公路行业产品的底层资产通行费收入同比实现正增长；工业厂房板块中，临港、东久等REITs产品的可供分配金额完成度超过25%。

仓储物流和保障房两大板块的底层资产出租情况较为稳定，支撑业绩的抗周期属性更强。如首次发布季度报告的嘉实京东仓储REIT，3个底层资产在报告期末时点的出租率均达到100%，运营情况保持稳健。华夏华润有巢REIT的2个底层资产在2023年一季度的出租率也较2022年有所增长。

“在此轮下跌过程中，蕴含着较大的投资机会，当前REITs产品已经体现出强劲的基本面复苏迹象，值得进一步关注。”业内人士表示。

完善机制为市场共识

目前，国内REITs市场仍处于建设初期。整体来看，REITs产品市场价值位于合理区间，市场的定价中枢、各行业板块的定价逻辑还在持续探索中。随着当前市场各方不断摸底、博弈，后续不同资产价格之间将出现分化，市场价格将不断向价值的回归，投资人将在价值回归中寻求到新的投资机会。

“未来的REITs市场将出现一定的分化过程，这是资本市场的自然现象。业绩好的产品必然会重启新一轮的投资热情。”相关投资机构人士向记者表示。

随着近期首批获批的扩募项目已完成扩募发售，扩募机制的“开花结果”也将为REITs市场带来更多源头活水。

“机制完善是关键。”多位市场人士在采访中表示，建议在REITs估值中合理反映资产价值，进一步完善匹配产品特征的信息披露制度，积极引入长线资金，促进优化投资者保护机制，提升项目运营管理效率，发挥各方合力，共同推动REITs市场健康持续发展。

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