12块地居然8块底价成交？38轮火拼万科笑到最后！这场土拍为何与众不同

苏州三批次土拍12宗地的出让完美收官，一共揽金118.13亿，其中有8块地直接底价成交。

距离二批次土拍结束不到一个月时间，苏州三批次土拍就被安排上了。

不过这次土拍出现的极冷与极热现象可以说非常极端了。

(资料图片仅供参考)

两幅触顶摇号的地块溢价率均达到了15%，分别被万科和大家房产摇号竞得；

其余10块地基本上都是底价附近拿地，8块地溢价率为零，2块地溢价率不到1%。

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38轮火拼后

万科成最后赢家

苏州此次百亿竞拍，有一块地未拍先火，早已“预定了”摇号环节。

那就是姑苏吴门桥街道24号地块，属于苏州胥江板块。

该地块25日上午十点开始竞拍，也是苏州三批次土拍最早出让的一块地，回顾整场土拍，苏州市场是典型的开拍即巅峰！

姑苏区24号地块在挂牌期就已经有7轮报价了，现场一共经历了38轮报价之后触及最高价，不出意外地进入到摇号阶段。

地块最后几次报价信息

根据竞买规则，该地块成交价为最高限价68625.1万元，楼面价为23000.15元/㎡，溢价率15%。

最终这块地被万科摇号竞得。

之所以说这块地触顶摇号是意料之中的事情，有以下几个原因。

第一，地处核心区域，周边配套成熟。

该地块位于主城核心的胥江板块，就在京杭运河旁边，河对岸还有狮山永利广场，姑苏区和高新区两大核心区域的配套都能为这块地赋能。

其中在商业配套方面，周边的龙湖苏州胥江天街项目目前正在建设中，按照计划今年年底可能会开业。

另外，地块区域内还有多所学校、体育中心、医院、地铁双轨交等配套。

第二，地块小而美，尤其受开发商喜爱。

该地块总起拍总价只有5.97亿元，较低的总价意味着开发商拿地需要承担的风险，也更加低一些。

那么能够有能力拿下这个地块的房企数量也会相应更多一些。

实际上从今年土拍市场上可以看到，很多爆火地块都具备“小”的特点。

就拿寸土寸金的上海来说，今年上海一批次土拍最热门的闵行区莘庄社区MHP0-0201单元16A-07A地块，共吸引了近30家房企参拍，最终的成交价只有20.1亿元；

还有吸引了16组竞买人参拍的闵行区莘庄社区MHP0-0201单元13A-10A、13A-13A地块，总成交价更是只有13.09亿元等等，都是小而美地块受到众多房企青睐。

要知道，当时上海共有19宗地块出让，总金额超过518亿，也就是说20.1亿元、13.09亿元都明显低于一批次的土地成交均价，约27.26亿元。

再例如成都今年二批次土拍中，吸引71家房企摇号抽签的锦江区金融城锦江片区29亩宗地，总成交价也只有10.16亿元，也是远低于当时最高成交总价38.18亿元。

从行业发展的角度看，小而美地块，更加符合房企们谨慎拿地的风格了。

第三，区域内存货很少低，未来的市场竞争小。

目前胥江板块的新房存货已经到了很低的水平。

一个是桃溪澜园，最近一次上新是2022年，目前该项目只有少量新房库存；另外一个是苏地2022-WG-48号地块，这个由仁恒操盘的项目也是只有少量楼盘还有库存。

所以该地区没有太多待消化的库存积压，这个地块未来的竞争压力也会对应小一点，对拿地房企来说风险会小很多。

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保利置业、中建、建发不手软

本土房企仍是拿地主力

从拿地企业看，大部分地块被苏州本地房企摘得，外来房企拿地数量不多。

另外，央企、地方国企依然是拿地主力。

如广西铁投大岭投资有限公司几乎以底价14.77亿元摘得苏州工业园区斜塘街道地块。

爱企查数据显示，广西铁投大岭投资股东为广西保利置业集团有限公司。

图片来源：爱企查

还有吴江太湖新城地块，最终被中建三局城市投资运营公司以底价6.29亿元摘得，成交楼面价为10621.95元/平米。

查询网站得知，中建三局城市投资运营公司是中国建筑第三工程局有限公司的子公司，而中国建筑第三工程局则隶属于中国建筑集团。

图片来源：中建三局官网

在实力强悍的股东支持下，中建三局城市投资运营公司可谓资金充裕，也敢于在各地土拍市场上拿地。

比较巧合的是，在今年二月份的苏州一批次土拍中，中建三局在吴中太湖新城连落两子，而且这两块地均是以底价竞得：

苏地2023-WG-1号地块位于吴中太湖新城龙翔路东侧、霆威街北侧，被中建三局星湖苏州建设发展有限公司以底价15.37亿元竞得，成交楼面价17500元/㎡；

苏地2023-WG-2号地块位于吴中太湖新城景周街南侧、龙翔路西侧，同样被中建三局星湖苏州建设发展有限公司竞得，成交价13.94亿，成交楼面价也是17500元/㎡。

也就是说，中建三局短短几个月内在苏州市场均以底价竞得三块地，不得不说中建三局在苏州土拍市场是真的“幸运”！

其实说到底价拿地，中建三局城市投资运营公司之前在北京土拍中就曾显身，而且中建三局联合大兴城建拿下的大兴新城西片区地块同样也是底价拿地，耗资10亿。

另外，这次土拍中，苏州本土房企的表现也十分活跃：

江苏中建国际投资与苏州轨道交通联合体摘得姑苏区吴门桥街道地块，成交价21.91亿元。

苏州恒邦置地摘得吴中区城南街道地块，成交价10亿元。

苏州兴华房地产与元和房地产联合体拿下相城区元和街道2宗地块，成交总价超12亿元。

苏州东挺河智能科技与常熟建尚房地产联合体拿下相城区黄桥街道2宗地块，成交总价超13亿元。

苏州漕湖置地与太仓中惠房地产联合体以10.5亿元拿下相城经开区地块。

苏州联胜置业与江南国际置业联合体以7.44亿元拿下相城区黄埭镇地块。

值得注意的是，常熟建尚房地产由苏州兆坤房地产开发公司100%持股。

而苏州兆坤房地产开发公司是厦门益悦置业有限公司的全资子公司，益悦置业则是建发国际集团的间接全资附属公司。

在行业大幅调整之际，建发的拿地力度丝毫不减。

克而瑞数据显示，1-5月建发房产新增土地价值和新增土地建面均位列行业前三。

图片来源：克而瑞

此外，6月1日，北京土拍中，福建雄旺以16.56亿元竞得顺义新城一地块，溢价率15%。

有知情人士曾透露，福建雄旺为建发关联公司，但建发方面并未正面回应。

不过，虽然整体来看央企和本地国企是土拍主角，但是本场土拍最热门的两宗摇号地块，一个被混合制万科竞得，另外一个被杭州国企大家房产竞得。

纵观本次苏州土拍，民营房企几乎缺席，而央国企托底拿地则彰显出土地市场仍处于低迷复苏阶段。

03

底价地块也有“宝”

虽然此次苏州市场托底拿地的地块数量足足有8块，但是这些底价出让的地块中也有看点。

实际上今年前两次土拍中，苏州市场也是触顶摇号和底价拿地的分化现象已经比较明显。

但是都没有这次极端：要么触顶拿地，要么底价附近拿地。

这次触顶的另外一幅地块是斜塘板块26号地块，总成交价140845万元，溢价率也是15%，最终被大家房产摇号竞得。

该地块北侧是5.30日二批次土拍中，被华润竞得的园区奥体新城17号地块，也是封顶摇号竞得，两者定价基本一致。

不过，在这块地附近目前有两个项目均已经取证入市，分别是保利天珺和四季河滨。

其中，保利天珺的售价是43650元/平、四季河滨单价为44750元/平，算上这次出让的26号地块，斜塘板块在一段时间内将会有三个项目入市。

也就是说，这块被房企争抢的香饽饽，实际上未来面临的竞争压力不小。

另外对于底价出让的地块，其中也有质量较高的地块。

例如同样是姑苏区的南门25号地块，总成交价为21.92亿元，楼面价为28456.35元，没有出现溢价。

该地块的地理位置十分优越，地块北侧就是苏纶场商业中心，南侧有苏州市实验小学，东侧紧挨着城市主干道人民路。

不过就是地理位置这么优越的地块，最终还是底价出让，一部分原因是这块地比较贵，是苏州三批次土地起始出让总价最贵的一块地。

更高的价格也是排除了一部分有意愿，但是不在预算范围内的房企。

还有一个比较重要的原因是，这块地的规划要求限制条件比较多，对开发商来说有一定的要求，这就进一步排除了不满足条件的开发商。

例如其中有一个要求是，竞得房企须在地块内引进至少1家2022年中国企业联合会、中国企业家协会公布的中国企业500强榜单前10强企业设立的全资二级或三级子公司，该企业须于2023年7月31日前在苏州姑苏区范围内完成工商注册，且企业的注册资本金不少于5000万元。

这块地最终是被江苏中建国际投资发展有限公司&苏州轨道交通资产经营有限公司联合竞得。

至于其他土地的竞拍结果，艳姐为大家整理了一下，汇总如下：

地产人言整理

结语

整体来说，苏州三批次土拍没有出现特别火爆的地块竞争现象，最热门的姑苏区24号地块只有9家房企参与竞拍，但不可否认的是，这场竞拍也是独具特色，特点十分鲜明。

一个是地块溢价现象过于极端：除了两块溢价率不足1%的地块，剩下的地块要么是触顶摇号，要么是底价直接拿地；

另外一个是不同类型的房企表现差异过于明显：国央企和本土房企喜讯不断，但是不属于本土的民营房企则十分安静。

一场土拍，一群企业，还有一些故事。

主编：张艳

责编：Qinvefu

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