救市进行时！全国或将推行“认房不认贷” “卖一买一”不再受限

8月3日，郑州发布稳楼市15条，强调落实“认房不认贷”政策，更大程度满足刚需和改善性住房需求，成为首个取消“认房又认贷”的大城市。

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与此同时，近日还有券商地产首席分析师指出，在非常快的时间内，从上往下全国将整体推行“认房不认贷”政策，其称“这将是非常巨大的变化。”

回顾2010年以来的两轮调控周期，作为房地产金融政策工具箱中最重要的手段之一，当楼市过热时，“认房又认贷”出台，可以骤然压降市场温度，当市场低迷时，优化首套房认定标准则可以激活市场。

今年二季度，楼市重回低谷，居民预期悲观，稳楼市、稳经济的需求迫切，因此业内对于在一线和热点二线城市取消“认房又认贷”的呼声甚高。不过也有观点指出，“认房不认贷”在一线城市预计不会全面松绑，很可能会率先在偏远区域试点。

“认房又认贷”太严苛 限制“卖一买一”

所谓“认房不认贷”，是指银行在确定购房者贷款比例时，只按照其家庭名下是否有房来认定，而不管购房家庭是否有过住房贷款的记录。而在“认房又认贷”的情况下，如有全国内的贷款记录，即便已经还清且名下无房，再次贷款购房时也被认定为二套。

根据克而瑞统计，目前，限购较严格且执行“认房又认贷”政策的城市主要包括北京、上海、广州、深圳、成都等10多个核心城市。而杭州、南京、苏州、郑州、无锡、天津、佛山、珠海等20多个城市已经对“认房又认贷”政策进行过优化调整。

随着房地产市场迈入存量阶段，“认房又认贷”限制了不少有着改善型需求的购房者，尤其是在一线和热点二线城市，即便“卖一买一”，也需要面临二套房的首付，以致于购房者或违规申请经营贷，或放弃置业计划。

而推行“认房不认贷”则能够大幅降低改善门槛，减少首付减轻还款压力。以北京为例，当前二套商业贷款最低首付普宅60%，非普通住房为80%，房贷利率5.25%。而在“认房不认贷”的情况下，换房家庭首付比例可以调整为35%，房贷利率可以降至4.75%。

事实上，对于在一线和热点二线城市取消“认房又认贷”，地产业内一直呼声甚高，觉得该政策在现时过于严苛。在机构传出“认房不认贷”在全国推行的消息之前，7月末在住建部与企业的座谈会上也早已释放出相似信号。

会上，住房和城乡建设部部长倪虹发表讲话，其中就明确提出，要进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。

需要一提的是，虽然券商“吹风”“认房不认贷”或将全国推行，但业内也有观点认为，“认房不认贷”在一线城市预计不会全面松绑，很可能会率先在偏远区域试点。

易居集团CEO丁祖昱撰文称，对核心一二线城市出台强刺激政策还持相对保守态度，尤其是北京和上海全面实施“认房不认贷”的可能性并不大，仅非核心区域有适度放开的可能。

楼市下行超预期 郑州打响第一枪

作为房地产金融政策工具箱中最重要的手段之一，“认房”与“认贷”通过不同的组合拳对房地产市场起着降温或激活的作用。而推行“认房不认贷”的信号背后，实质上反映着当下楼市下行超出预期的焦虑，以及稳地产、稳经济、稳内需的迫切。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，目前房地产出现了新形势，一是风险开始向稳健企业，甚至是国企、城投蔓延，二是保交楼的难度在加大，三是资产价格下跌加速，而且以往最稳的一线城市，房价也开始领跌，四是市场需求急剧下坠，二季度商品房销售下行比较明显，因此迫切需要需求端政策进行托底。

尤其是在需求端，供求关系发生重大变化，今年上半年行情高开低走，在4月商品房销售面积和销售金额环比几乎腰斩的情况下，5月和6月连续2个月加剧下行。数据显示，70城中3月份仅13个城市二手房价格环比下跌，6月份则是高达63个；二季度商品房销售下行比较明显，在去年下跌28%的基础上，今年又下行了22%。

郑州是这轮楼市调控中最“惨烈”也最具代表性的热点城市之一：房价下跌时间最长，下跌幅度最大，截止目前已经连续下跌2年左右，此外二手住房挂牌量已经达到15万套左右，创历史新高，居民对市场的预期非常悲观，稳楼市的迫切性也最强。

2022年以来，郑州高频率、大力度地纾困楼市。今年3月，郑州市政府发布通知，明确提出，对拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请贷款购房执行首套房贷款政策。这意味着，郑州打响优化政策第一枪，成为首个取消“认房又认贷”的大城市。

8月3日，郑州市房管局、郑州市财政局等八部门联合发布稳楼市15条，其中再次强调落实“认房不认贷”政策，更大程度满足刚需和改善性住房需求。

不过值得注意的是，政策如需推行，还需相关监管部门配合。李宇嘉表示，“认房不认贷”要看当地人民银行的落地效果，毕竟在房价明显下跌的背景下，银行也担心大规模坏账，降低首付比例的风险是存在的。

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